서울특별시 동작구 흑석한강로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 307

종합 리스크 점수: 75점 / 등급: 저평가

AI 요약 평가

인근 개발 호재와 비준가격 대비 저평가된 매매가로 투자 가치가 높으나, 인구 정체 및 신규 공급 물량은 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시된 매매가 28억 원은 비준가격 29억 3,076만 원 대비 약 4.5% 저평가된 것으로 판단됩니다.
• 거래량: 6점 — 최근 6개월 아파트 거래량은 230건에서 277건으로 상승 추세이나, 2026년 2월과 3월에 일시적으로 감소하는 등 변동성이 있습니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 중앙대학교병원, GS25 흑석한강점, 중앙대학교의료원 어린이집 등 주요 의료, 쇼핑, 교육 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 흑석재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 인구 현황: 5점 — 흑석동 인구는 최근 4년간 0.9% 증가로 정체 상태이며, 동작구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소하여 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 판단 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 14년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 보통 수준으로 평가됩니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 28억 원은 서버에서 산출된 실거래 기반 비준가격 29억 3,076만 원 대비 1억 3,076만 원 낮아 약 4.5% 저평가된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건 중 2건은 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 84.98㎡가 21억 5,000만 원에 거래되어 평당 8,364만 원이며, 면적 차이로 감점되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 12층 84.98㎡가 24억 원에 거래되어 평당 9,439만 원이며, 역시 면적 차이로 감점되었습니다. #3, #4 사례는 인근 단지 거래로 거리 및 단지 차이로 인해 유사도 점수가 낮습니다. 비준가격은 이들 사례를 종합적으로 보정하여 산출되었습니다.

심층 분석

흑석한강푸르지오는 흑석동 내에서도 입지가 우수하며, 중앙대학교병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 인근 흑석재정비촉진지구 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 현재 비준가격 대비 저평가되어 있어 매수 시 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.

준공 14년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 있어 현재 재건축은 불가합니다. 리모델링의 경우, 단지 내 주민 동의 및 사업성 검토가 필요하며, 현재 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.

서울 동작구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 흑석동은 지역 내에서도 높은 평균 매매가를 형성하고 있으며, 여러 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 미래 성장 가능성이 높습니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 동·호수 배치 및 일조량, 조망권(한강뷰 여부)에 대한 현장 확인이 필요합니다.
• 주변 소음(도로, 상가, 학교 등) 발생 여부 및 층간 소음 이력에 대한 확인이 필요합니다.
• 세대당 1.34대의 주차대수에도 불구하고 실제 주차 편의성 및 혼잡도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
• 최근 관리비 내역 및 장기수선충당금 적립 현황을 확인하여 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 인근 개발 사업(흑석재정비촉진지구, 장승배기역 지역주택조합 등)의 진행 상황 및 완공 시점에 따른 주변 환경 변화를 확인해야 합니다.

최종 판정

매수