매물 유형: 아파트
분석 번호: 3032
종합 리스크 점수: 60점
평리롯데캐슬은 준공 17년차의 대규모 단지로, 매매가격지수가 하락세인 시장 상황과 지역 내 다양한 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 가격 경쟁력이 중요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당하며, 단지 자체의 안정적인 주거 환경과 인근 편의시설은 강점입니다. 다만, 재건축 가능성이 낮고 지역 내 공급 리스크가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,804만 원에서 3억 1,141만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 9,474만 원과 유사한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때 합리적인 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 평리롯데캐슬 동일 단지 내 전용면적 105.1975㎡ ~ 105.2328㎡ 범위의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 2026년 1월부터 6월 사이에 거래되었으며, 시점 보정 계수는 0.988~1.000이 적용되었습니다. 특히, #1 사례는 2026년 6월에 8층이 3억 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 동일하며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,999만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 7층이 3억 1,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 1,141만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 제시가 3억 원과 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.
평리롯데캐슬은 1281세대의 대규모 단지로, 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 공간을 갖추고 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 지역 내 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준이나, 특출난 경쟁 우위는 보이지 않습니다.
준공 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
대구 서구 지역의 매매가격지수 및 월세가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 전반적인 수급동향 또한 공급 우위를 나타내고 있습니다. 인근에 36,405세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. '대구 10조 규모 로봇·디지털 대전환'과 같은 지역 경제 활성화 뉴스는 긍정적이나, 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 중장기적으로 지켜봐야 합니다. 현재로서는 보합 또는 약보합세가 지속될 것으로 전망됩니다.
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