매물 유형: 아파트
분석 번호: 3025
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물인 비산우방맨션은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 대구 서구 지역의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하나, 재건축 기대감과 7층이라는 층수를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,283만 원에서 2억 141만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 재건축 연한 도달에 따른 미래 개발 기대감과 7층이라는 층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 1은 비산동 비산우방맨션 1층 84.97㎡가 2026년 3월 1억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,283만 원입니다. 비교사례 2는 비산동 비산우방맨션 1층 84.97㎡가 2026년 1월 2억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 141만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 거래이나, 1층이라는 점에서 대상 매물(7층)과의 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 적용되었습니다.
비산우방맨션은 31년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 235.62%p로 개발 이익 여지가 충분하며, 주변에 서대구지구 재개발, 제림보라 가로주택정비사업 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있습니다.
건물 나이 31년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 64.38%로 법정 상한 300% 대비 235.62%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 지구단위계획 및 인허가 현황에서도 주변 지역의 개발 움직임이 활발하여 재건축 추진에 긍정적인 환경입니다.
대구 서구 지역의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 다만, 인근에 36,405세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. '대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환'과 같은 지역 경제 활성화 뉴스는 장기적인 관점에서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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