대구광역시 서구 평리로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3023

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 아파트는 43년 경과된 노후 단지로 재건축 가능성이 매우 높은 것이 핵심 강점입니다. 최근 대구 지역의 매매가격지수는 하락세이나 수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요가 존재합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 43년차로 재건축 연한에 도달했으며, 서대구지구 재개발 정비구역 변경 지정 등 주변 개발 호재가 많아 높은 점수를 부여합니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 43년 경과된 건물로 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 24.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 44건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 두류역 대구2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 43년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 1억 4,725만 원 ~ 최고 1억 8,601만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형의 실거래가 대비 높은 가격으로, 재건축 기대감 등 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내당동 삼익뉴타운에서 발생한 거래입니다. 유사도 100점 사례 3건은 시점 보정 후 1억 4,725만 원에서 1억 5,022만 원 사이의 가치를 보였습니다. 유사도 90점 사례 3건은 층구간 감점(대상 11층 vs 사례 4~5층)이 있었으나, 시점 보정 후 1억 7,684만 원에서 1억 8,601만 원 사이의 가치로 평가되었습니다. 이는 저층 프리미엄 또는 시점 차이에 따른 가격 변동으로 해석될 수 있습니다. 모든 사례는 전용면적 기준 평당가 740만 원/평에서 935만 원/평 사이로 형성되어 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 43년 경과된 노후 단지로 재건축 가능성이 매우 높아 장기적인 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다. 대구2호선 두류역과 감삼역이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 삼익공원 등 주변 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 낮은 주차대수와 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1983년 준공되어 43년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 서대구지구 재개발 정비구역 변경 지정 등 주변 지역의 개발 움직임이 활발하여 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 노후 단지의 특성상 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

대구 서구 아파트 시장은 단기적으로 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 물량으로 인한 조정 가능성이 존재합니다. 그러나 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재로 인해 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 특히 '대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환'과 같은 지역 경제 활성화 뉴스는 장기적인 주택 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자 시에는 재건축 진행 상황과 시장의 공급-수요 균형 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이, 오염 여부)를 직접 확인해야 합니다.
재건축 추진 현황 및 진행 단계, 주민 동의율 등을 정확히 파악해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 가능 여부 및 불편 정도를 현장에서 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금)을 상세히 확인하여 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
인근 개발 호재(서대구지구 재개발, 평리재정비촉진계획 등)의 구체적인 진행 상황과 대상 매물에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
대규모 신규 공급 예정 물량(일산1-2, 상무 양우내안愛 퍼스트힐 등)이 향후 시장에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

최종 판정

보류