매물 유형: 아파트
분석 번호: 3011
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 17년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 각산역과 안심역이 도보권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다. 매매수급동향은 상승세를 보이나, 전반적인 거래량은 하락 추세이므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,855만 원 ~ 최고 3억 1,675만 원)의 상단 범위에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 고층 거래가 2억 3,000만 원(환산 총액 3억 1,675만 원)과 유사한 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 영조퀸덤 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점, 층수 등이 반영되어 보정되었습니다. 예를 들어, 2026년 4월 거래된 13층 84.7886㎡ 매물(거래가 2억 원)은 대상 매물 면적 기준으로 2억 7,543만 원으로 보정되었으며, 2026년 4월 거래된 18층 84.7886㎡ 매물(거래가 2억 3,000만 원)은 3억 1,675만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 유사도가 높습니다.
영조퀸덤 아파트는 각산역과 안심역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트가 다소 낮을 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 움직임이 없는 것으로 보입니다.
대구 동구 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화가 진행 중인 것으로 판단됩니다. 다수의 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 향후 공급 물량 소화 여부에 따라 시장 전망이 달라질 수 있습니다. 단기적으로는 보합세가 유지될 것으로 예상되나, 장기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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