매물 유형: 아파트
분석 번호: 301
종합 리스크 점수: 60점 / 등급: 매우 고평가
제시된 매매가는 인근 실거래가 기반 비준가격 대비 현저히 고평가되어 있으며, 향후 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 27억 원은 서버 정제 데이터를 기반으로 산출된 비준가격 15억 5,978만 원과 비교했을 때, 약 11억 4,021만 원(73.1%) 높은 수준으로 평가됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 500m 이내, 1개월 전 거래된 유사 사례입니다. #1 이촌코오롱(A) 단지 10층 59.82㎡는 평당 12,876만 원에 거래되었으며, 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점) 감점이 있습니다. #2 삼성래미안 단지 8층 59.94㎡는 평당 8,659만 원에 거래되었으며, 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점) 감점이 있습니다. #3 효창파크푸르지오 단지 19층 84.45㎡는 평당 8,338만 원에 거래되었으며, 다른 단지(-30점), 면적(-20점), 거리(-15점) 감점이 있습니다. 이 사례들은 대상 매물의 비준가격 산출에 중요한 근거가 되었습니다.
대상 매물은 서울 용산구 이촌동에 위치하여 도심 중심업무지구(CBD) 접근성이 양호하고, 용산역 역세권(도보 14분)에 해당하여 교통 편의성이 우수합니다. 이촌동은 용산구 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 기본적인 입지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 그러나 제시된 매매가가 비준가격 대비 현저히 고평가되어 있어, 현재 가격으로는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.
대상 매물의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 만약 30년 미만이라면 재건축 가능성은 낮습니다. 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다.
용산구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 특히, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 증가에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 있습니다. 현재 매매가는 시장 상황과 비교사례 대비 과도하게 높게 책정되어 있어, 미래 성장 잠재력보다는 가격 조정 리스크가 더 크게 작용할 것으로 예상됩니다.
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