매물 유형: 아파트
분석 번호: 3006
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 우수합니다. 최근 대구 동구 지역의 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세로 실수요는 꾸준합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 경쟁 심화 가능성이 있으나, 재건축 추진 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,000만 원에서 1억 6,501만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 3,500만 원에서 4,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 재건축 기대감이 선반영된 가격일 가능성이 있습니다.
비교사례 1번은 2026년 5월 거래된 동일 단지 2층 84.6㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 6,000만 원입니다. 비교사례 2번은 2026년 4월 거래된 동일 단지 4층 84.6㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 6,501만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다.
대상 아파트는 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 476.09%p로 재건축 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다. 반야월역이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 이마트24 등 편의시설이 인접해 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 장기적인 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 23.91%로 법정 상한 500% 대비 476.09%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 대구 동구에는 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 등 다양한 개발 사업이 진행 중이므로, 재건축 추진 시 긍정적인 환경입니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 매매수급동향은 공급 우위 시장을 나타내지만, 재건축 잠재력은 미래 가치 상승의 주요 요인입니다. 다만, 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라, 힐스테이트 동대구 센트럴, 대전 성남 우미린 뉴시티 등 인근에 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로 재건축 추진 여부와 진행 상황이 가격 전망에 가장 큰 영향을 미 미칠 것입니다.
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