매물 유형: 아파트
분석 번호: 3004
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 대구혁신도시서한이다음 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축 단지입니다. 인근 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 동일 평형의 최근 거래가와 유사한 수준입니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,963만 원 ~ 최고 3억 8,097만 원, 중앙값 3억 7,899만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지, 동일 평형의 최고가와 비교했을 때 다소 높은 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 11층 매물로 3억 7,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 7,899만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 거래된 13층 매물로 3억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 8,097만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 거래된 3층 매물로 3억 3,900만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 3,963만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 거래된 5층 매물로 3억 6,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 6,067만 원입니다.
대상 단지는 대구혁신도시 내에 위치하여 공공기관 종사자 등의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 새론공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 서한이다음어린이집 등 교육 시설이 가까워 주거 환경이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.
준공 11년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링을 고려하기에도 아직 연식이 충분하지 않아, 현재로서는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
대구 동구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 보이며 수요가 견조함을 나타냅니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 혁신도시의 발전과 함께 인구 유입이 지속될 경우 안정적인 가치 유지가 예상되지만, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류