매물 유형: 아파트
분석 번호: 300
종합 리스크 점수: 75점 / 등급: 저평가
역세권 입지와 저평가된 가격이 매력적이나, 인구 감소 추세와 향후 공급 물량은 고려해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 30억 원은 실거래 기반 비준가격 30억 6,772만 원 대비 6,772만 원 낮은 수준입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 2층 157.43㎡ 매매가 24억 원(평당 5,040만 원)으로, 면적 차이로 인해 감점되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 5층 223.75㎡ 매매가 33억 9,000만 원(평당 5,014만 원)으로, 역시 면적 차이로 감점되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 12층 223.75㎡ 매매가 34억 7,000만 원(평당 5,127만 원)으로, 면적 및 층구간 차이로 감점되었습니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역으로 용도지역은 동일합니다. 비준가격 산출 시 시점 보정 계수는 1.000~1.001이 적용되었습니다.
대상 아파트는 마포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 동일 단지 내 실거래가 대비 저평가되어 있어 가격적인 메리트도 있습니다. 다만, 용산구 전체 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 재건축은 어렵습니다. 하지만 인근 지역의 활발한 정비사업 진행과 용산구의 개발 호재를 감안할 때, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가합니다.
용산구는 다양한 개발 호재와 정비사업이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 남영동 등 인근 지역의 대규모 개발 계획은 주변 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 원효로3가 청년안심주택 및 이촌르엘 등 상당한 규모의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성도 존재합니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 우호적이나, 인구 감소 추이는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수