매물 유형: 아파트
분석 번호: 2984
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 준공 2년차 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 대구 동구 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 보합 또는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이며 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,295만 원에서 4억 8,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 4억 8,587만 원 대비 다소 낮은 수준입니다. 이는 시장 상황을 고려할 때 합리적인 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점이 유사하여 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 9층 거래로 4억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 8,999만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 2월 13층 거래로 4억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 8,587만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 5월 5층 거래로 4억 3,300만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 3,295만 원으로 보정되었는데, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #4 사례는 2026년 3월 4층 거래로 4억 6,400만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 6,460만 원으로 보정되었고, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 대상 매물은 10층으로 중층에 해당하며, 비교사례 중 9층, 13층과 유사한 층 조건을 가집니다.
대상 매물은 신축 아파트로 우수한 건물 상태와 양호한 주차 환경을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 효목2동의 인구 증가 추세는 긍정적이나, 대구 동구 전체 인구는 감소하고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에는 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성 측면에서는 주변에 효목2동어린이집 등 교육 시설과 다양한 편의시설이 있으나, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 2년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 28년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다.
대구 동구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 하락하고 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 다만, 신축 아파트의 희소성과 효목2동의 인구 증가 추세는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 인근 개발 호재(동촌공원 및 도로망 개선, 신암재정비촉진지구 재개발 등)의 진행 상황과 지역 내 미분양 물량 추이에 따라 가치 변동이 있을 것으로 예상됩니다.
보류