대구광역시 동구 송라로14길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2981

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물인 신천청아람 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태이며, 신천역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 적정 범위 내에 있으나, 지역 내 인구 감소 추세와 거래량 하락은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한까지 14년 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적 경쟁 심화 우려가 있습니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 동대구역 광장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,044만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 약 1,044만 원 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 신천청아람 동일 단지의 11층, 전용면적 109.9838㎡ 매매 건으로, 2026년 3월 4억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수가 100점에 달하며, 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 4억 1,044만 원의 대입 가치를 산출했습니다. 이 비교사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.

심층 분석

신천청아람 아파트는 신천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 또한, 주변에 동네점빵 신천점, 대구파티마병원, 동대구역센트럴시티자이어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 그러나 대구 동구 지역의 인구 감소 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 재건축 잠재력 평가에는 한계가 있습니다. 향후 리모델링 추진 가능성은 있으나, 현재 시점에서는 구체적인 계획이 없습니다.

대구 동구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있으며 수급동향도 개선되고 있습니다. 이는 실수요 기반의 시장 안정화를 시사합니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 신암재정비촉진지구 재개발 등 주변 개발 호재는 장기적으로 지역 가치를 높일 수 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 보합세 속에서 공급 리스크를 관리해야 하는 시장으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도를 점검해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률 및 혼잡도를 확인하고, 세대당 주차 대수 1.31대가 실질적인 주차 편의로 이어지는지 확인해야 합니다.
관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 수선유지비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
대상 층(8층)의 일조량, 조망권, 소음(특히 인근 도로 소음 또는 단지 내 소음) 여부를 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다.
단지 주변의 신천역 및 동대구역까지의 실제 도보 이동 시간과 경로의 안전성, 편의성을 확인해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 사업지(힐스테이트 동대구 센트럴, 벤처밸리 푸르지오 등)의 착공 및 분양 진행 상황을 지속적으로 모니터링하여 시장 변화에 대비해야 합니다.

최종 판정

매수