매물 유형: 아파트
분석 번호: 2964
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 동서청기와 아파트는 38년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 아양교역 초역세권 입지와 주변 신암재정비촉진지구 등 다양한 개발 호재가 맞물려 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 현재 건물 노후도와 세대당 0.45대의 낮은 주차 대수는 단점이며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
제시가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,034만 원에서 2억 27만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 9,026만 원과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 현재 시장 상황에서 적정한 가격 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 받았습니다. #1 사례는 2026년 3월 1층 54.98㎡가 2억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 27만 원으로 대입됩니다. #2 사례는 2026년 3월 2층 54.98㎡가 1억 9,000만 원에 거래되어 시점 보정 후 1억 9,026만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 2월 1층 54.98㎡가 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 8,034만 원으로 대입됩니다. 이 사례들은 대상 매물의 제시가 1억 9,000만 원이 시장 가격 범위 내에 있음을 보여줍니다.
동서청기와 아파트는 아양교역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 대구아양초등학교 등 학군도 양호합니다. 38년 된 노후 단지이지만, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높아 중장기적인 투자 가치가 있습니다. 인근 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 등 주변 개발 호재도 긍정적인 투자 요인입니다.
1988년 준공되어 38년이 경과한 건물로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률이 미등록되어 정확한 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높습니다. 초역세권 입지와 함께 재건축 추진 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다.
단기적으로는 대구 동구 지역의 아파트 거래량이 소폭 하락하고 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 아양교역 초역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 신암재정비촉진지구 등 주변 개발 사업의 진행 상황에 따라 추가적인 시세 상승 여력이 충분합니다.
매수