매물 유형: 아파트
분석 번호: 2962
종합 리스크 점수: 72점
이안동대구는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 신천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근 지역에 다수의 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 있어 시장의 변화 가능성이 크며, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대입 시 적정 범위에 속합니다. 다만, 향후 공급 물량 증가에 따른 시장 변동성 및 미분양 추이, 그리고 지역 인구 감소세는 주의 깊게 지켜봐야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,064만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하여 적정한 수준으로 판단됩니다. 이는 유사 조건의 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 가격대입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(이안동대구)의 17층, 74.7839㎡ 매물이 2026년 3월 4억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 대상 매물에 대입 시 4억 8,064만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 제시가 4억 7,000만 원과 유사한 수준입니다.
이안동대구는 신천역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 931세대의 대단지로 주거 편의성이 우수합니다. 준공 8년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 높으며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 다만, 향후 대규모 공급 물량으로 인한 시장 변동성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아니며, 용적률 갭은 289.52%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
대구 동구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 상승세입니다. 미분양 물량이 감소 추세에 있고 신암동은 지역 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 동촌공원 및 주변 도로망 개선, 신암재정비촉진지구 재정비 계획 등 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 지역 인구 감소세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 보합 또는 약상승세를 보일 수 있으나, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 것으로 전망됩니다.
매수