매물 유형: 아파트
분석 번호: 2959
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 대구광역시 동구 신암동에 위치한 신암뜨란채 아파트로, 준공 21년차의 중대형 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 고시 등 주변 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,000만 원에서 3억 4,288만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(3억 1,559만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가격대를 반영하고 있는 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 전용면적(84.95㎡)이 동일합니다. #1 사례는 2026년 6월 2층 거래로 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 층수 차이가 적어 유사도가 높습니다. #2 사례는 2026년 2월 6층 거래로 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,559만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 17층 거래로 3억 4,200만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 4,288만 원입니다.
신암뜨란채는 828세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 신천역(대구1호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 닭똥집명물거리, 동네점빵 동대구에일린의뜰점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 신암1동 인구는 최근 4년간 21.3% 증가하여 실거주 수요 유입이 활발한 지역입니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아 있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 위해서는 추가적인 시간과 주변 개발 상황을 지켜봐야 합니다.
대구 동구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 전반적으로 안정적인 흐름을 보입니다. 신암재정비촉진지구 재정비촉진계획 고시 등 지역 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 기반 추정가와 유사한 수준으로, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.
보류