대구광역시 중구 동덕로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2947

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 매물인 청운맨션은 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가진 아파트입니다. 경대병원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 지역의 지속적인 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다. 다만, 노후화된 건물 상태와 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 주변 재개발 및 자율주택정비사업 고시가 다수 확인됩니다. 다만, 대구연구개발특구 지정 고시 개정 등 일부 지역의 용도 변경 가능성도 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 40년 된 아파트임을 고려할 때 외관 및 내부 시설의 노후화 가능성이 높습니다. 현장 확인이 필수적입니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 8.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 건들바위역사공원 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 40년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,811만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,811만 원 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 존재한다고 판단할 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 청운맨션 동일 단지 7층 84.93㎡ 매물로, 2026년 1월에 3억 4,600만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.006을 적용하여 대상 매물의 전용면적 기준 평당가는 1,355만 원/평으로 보정되었으며, 최종 환산 총액은 3억 4,811만 원입니다. 동일 단지 내 유사한 조건의 거래이므로 높은 신뢰도를 가집니다.

심층 분석

청운맨션은 경대병원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 주변 인구 증가 추세가 긍정적입니다. 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 노후화된 건물 상태와 낮은 주차대수는 단점입니다.

대상 매물은 1986년 준공되어 40년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높습니다. 주변 봉산동 재개발 정비구역 변경 지정 등 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 가능성은 높다고 판단됩니다.

단기적으로는 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화와 매매 거래량 하락 추세가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 경대병원역 역세권 입지와 재건축을 통한 개발 이익 실현 가능성이 높아 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 다만, 재건축 사업의 진행 속도와 추가 분담금 등은 변수가 될 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치 및 일조량, 조망권은 현장 확인이 필요합니다.
40년 된 노후 아파트이므로 내부 마감재, 설비(수도, 전기, 난방) 노후화 및 수리 이력을 반드시 확인해야 합니다.
세대당 0.75대의 주차 공간은 부족할 수 있으므로, 실제 주차 편의성 및 추가 주차 가능 여부를 확인해야 합니다.
재건축 진행 상황 및 주민 동의율, 추가 분담금 등 재건축 관련 정보를 상세히 확인해야 합니다.
관리비 내역에 장기수선충당금 적립 현황 및 특별수선충당금 부과 여부를 확인하여 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 점검해야 합니다.
인근 대규모 신규 공급 예정 단지들의 입주 시기 및 분양가 대비 경쟁력을 비교 분석해야 합니다.

최종 판정

매수