매물 유형: 아파트
분석 번호: 2899
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 정관가화만사성더테라스1차는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 도시철도 정관선 건설사업 등 개발 호재가 긍정적인 요소입니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 매매 가격은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,997만 원에서 3억 6,396만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치하며, 최고가인 3억 6,396만 원을 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 최고가와 유사한 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
#1~#4 사례는 동일 단지, 동일 층수로 유사도 100점이며, 2026년 6월 거래된 사례들입니다. 이 사례들의 보정 후 대입 총액은 3억 497만 원에서 3억 6,396만 원까지 분포합니다. #5, #6 사례는 동일 단지이나 층구간 감점(-10점)이 있으며, 2026년 3월 거래되어 시점 보정이 적용되었습니다. 이 사례들의 보정 후 대입 총액은 2억 4,997만 원에서 2억 5,997만 원입니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 사례들이 제시가와 유사한 수준을 보이고 있습니다.
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건은 양호합니다. 인근에 꽃보라어린이공원, GS25 등 편의시설이 가까이 위치하며, 도시철도 정관선 건설사업은 장기적인 교통 호재로 작용할 수 있습니다. 하지만 현재 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 전세가율 데이터는 제공되지 않았으나, 매매가 대비 전세가 비율은 상승 추세로 갭투자 리스크는 현재로서는 낮은 편입니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 있어 현재 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계가 아닙니다.
부산 기장군 정관읍은 매매가격지수가 보합세를 보이고 전월세가격지수는 상승하는 시장입니다. 미분양 물량 감소는 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 도시철도 정관선 건설은 장기적인 호재이나, 단기적인 가격 상승을 견인하기는 어렵습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 것으로 전망됩니다.
보류