부산광역시 기장군 기장읍 배산로8번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2895

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 매물은 26년차 아파트로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성이 낮을 수 있습니다. 부산 기장군 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으며, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 건물 노후도는 26년으로 재건축 연한(30년)에 근접하고 있으나, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 사업성이 낮을 가능성이 있습니다. 도시철도 정관선 건설 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적입니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 건물 외관 상태는 제공되지 않아 직접적인 노후도 평가가 어렵습니다. 다만, 준공 26년차 건물로 기본적인 유지보수 상태 확인이 필요합니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 13건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 기장역 동해선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 498만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 동일 단지 내 최근 6개월 평당가 추이에서 0만 원/평과 같은 이상치가 다수 존재하여, 가격 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 기장읍 서부리 이진테마빌 8층 48.598㎡ 매매 건으로, 2026년 3월에 1억 500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 714만 원/평입니다. 대상 매물과 동일 단지이며, 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.000, 용도 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 반영되어 유사도 90점을 기록했으며, 보정 후 대입 총액은 1억 498만 원입니다.

심층 분석

대상 매물은 기장역(동해선)과 도보 15분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 남산공원, 씨스페이스24, 소망어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 보통 수준입니다. 다만, 26년차 아파트로 신축 아파트 대비 상품성 경쟁력은 낮으며, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 한계는 투자 가치에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

이진테마빌은 준공 26년차로 재건축 연한(30년)에 4년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 314.93%로 법정 상한 250%를 초과하여, 재건축을 통한 사업성 확보가 매우 어려울 것으로 판단됩니다. 따라서 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해야 할 것입니다. 리모델링 추진 시에도 주민 동의율 확보 및 사업성 분석이 필수적입니다.

부산 기장군 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 나타내고 있어 실수요는 꾸준히 존재합니다. 매매수급동향은 상승세이나, 인근에 2,220세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 도시철도 정관선 건설 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상지에 직접적인 영향을 미 미칠지는 불확실합니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도 상태를 현장 확인해야 합니다.
• 세대 내 벽지 곰팡이, 오염, 바닥 상태, 천장 누수 흔적 등 내부 마감 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 주차 공간의 실제 사용 가능 여부와 주차 불편에 대한 입주민 의견을 확인하여 주차 비율(0.85대)의 실질적인 영향을 파악해야 합니다.
• 최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 특별 수선 충당금 적립 현황을 파악해야 합니다.
• 동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래가와 비교하여 제시가의 적정성을 재확인하고, 가격 협상 여지를 모색해야 합니다.
• 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(일광 노르웨이숲 오션포레, 부산 장안지구 우미 린 프리미어, 부산장안지구 디에트르 디 오션 등)이 대상 매물의 시세에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류