매물 유형: 아파트
분석 번호: 2894
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 기장군 이진캐스빌블루2차 아파트로, 준공 15년차의 비교적 양호한 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근에 2,220세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 공급 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 있으나, 주변 개발 호재와 공급 물량을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 6,498만 원 ~ 최고 2억 7,798만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기나 특정 층수, 내부 상태 등에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 거래로 2억 7,400만 원에 거래되었으며, 대상 면적 대입 시 2억 7,398만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 3월 11층 거래로 2억 7,300만 원에 거래되었으며, 대상 면적 대입 시 2억 7,298만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 1월 2층 거래로 2억 7,800만 원에 거래되었으며, 대상 면적 대입 시 2억 7,798만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 1월 3층 거래로 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 대상 면적 대입 시 2억 6,498만 원으로 보정됩니다. 모든 사례는 시점보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 추가 보정은 없습니다.
이진캐스빌블루2차는 준공 15년차의 비교적 신축에 가까운 단지로, 부산 기장군 내에서 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 특히 매매가 대비 전세가 비율이 72.8%로 높아 전세 시장의 안정성이 매매가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 충효공원, GS25, 블루2차어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 2,220세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 소화 여부에 따라 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 존재합니다. '도시철도 정관선 건설사업' 등 교통 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우, 아직 구체적인 추진 움직임은 없으나, 향후 단지 노후화 진행 상황과 주민 동의 여부에 따라 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.
부산 기장군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 인구 유입 및 세대 분화가 지속되고 있어 기본적인 수요는 탄탄합니다. '롯데월드 부산'과 같은 지역 관광 인프라 확충 및 '도시철도 정관선' 건설과 같은 교통 호재는 장기적인 성장 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 일광읍과 장안읍 일대에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 2~3년간은 공급 리스크가 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 인프라 확충에 힘입어 완만한 상승세를 보일 것으로 전망됩니다.
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