매물 유형: 아파트
분석 번호: 2891
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 주변 지역에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하고 있으나, 도시철도 정관선 건설사업 등 교통 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 주차 공간 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,001만 원에서 1억 699만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 동일 층인 문화그린맨션 6층 59.91㎡ 매물로, 2026년 4월 9,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 9,001만 원입니다. #2 비교사례는 문화그린맨션 4층 59.91㎡ 매물로, 2026년 1월 1억 700만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 699만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
문화그린맨션은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 용적률 갭이 141.84%p로 높아 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 교리초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 양호하며, 롯데월드 부산 등 관광 인프라와 도시철도 정관선 건설사업 등 교통 호재가 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 세대당 0.54대에 불과한 주차 공간은 단점으로 작용합니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 108.16%로 법정 상한 250% 대비 141.84%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높을 것으로 판단됩니다. 이는 개발 잠재력 점수 4점으로 반영되었습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 추가적인 확인이 필요합니다.
부산 기장군 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 도시철도 정관선 건설사업과 같은 교통 인프라 확충은 장기적인 관점에서 지역 가치를 상승시킬 요인입니다. 다만, 향후 2,220세대의 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다.
조건부 매수