매물 유형: 아파트
분석 번호: 2889
종합 리스크 점수: 47점
엄궁2차한신 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수는 상승세로, 전세가율이 높은 편입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,556만 원에서 2억 1,723만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 유사 거래 사례들의 환산 총액과 비교했을 때, 제시가는 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래이며, 최근 6개월 이내의 거래들입니다. 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 시점 변동이 크게 반영되지 않았습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 703만 원/평에서 981만 원/평 사이로 분포하며, 대상 매물의 전용면적을 대입한 환산 총액은 1억 5,556만 원에서 2억 1,723만 원 사이로 산출되었습니다. 제시가 1억 8,000만 원은 이 범위 내에 있습니다.
엄궁2차한신 아파트는 1016세대의 대단지로, 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 도담공원, CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 엄궁동은 사상구 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 물량은 단기적인 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년 남았습니다. 현재 용적률이 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 250%를 고려할 때 재건축 사업성이 있을 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 신중한 접근이 필요합니다.
부산 사상구는 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수는 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 엄궁동 인구는 감소 추세이나, 사상재생사업지구 개발 및 주례3 재개발사업 등 인근 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
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