매물 유형: 아파트
분석 번호: 2888
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 엄궁한신1차는 준공 28년차 아파트로 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율은 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있어 매수 심리는 다소 개선되는 모습입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 인구 감소 추세와 신규 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,902만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 매수 심리 개선과 재건축 연한 근접에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 층으로 유사도 100점입니다. 2026년 2월 거래로 4개월 전 시점이며, 시점 보정 계수 0.995가 적용되어 보정 후 평당가는 775만 원/평, 환산 총액은 1억 9,902만 원으로 산출되었습니다.
엄궁한신1차는 준공 28년차 아파트로, 재건축 연한에 근접하고 있다는 점이 잠재적 투자 가치로 작용할 수 있습니다. 엄궁동은 사상구 내 거래 활성도 5위로 비교적 거래가 활발한 지역입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부에 따른 가치 변화를 주목해야 합니다. 교통 접근성 측면에서는 지하철역이 500m 이내에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 및 주변 편의시설은 양호한 편입니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아있습니다. 향후 재건축 추진 가능성이 있으나, 208세대의 소규모 단지라는 점과 현재 용적률이 미등록 상태인 점을 고려할 때 사업성 분석이 필수적입니다. 용적률 갭 분석 결과는 산출 불가로 나타났으므로, 정확한 재건축 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다. 인근에 '더샵 리오몬트'와 같은 대규모 신축 아파트 공급이 예정되어 있어, 재건축을 통한 신축 아파트 전환 시 주변 시세에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승하고 있어 시장 심리는 개선될 여지가 있습니다. 엄궁동의 인구는 감소 추세이나, 지역 내 거래 활성도는 유지되고 있습니다. '더샵 리오몬트' 등 인근 신규 아파트 공급은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 장기적으로는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여할 수 있습니다. 재건축 연한 도래는 긍정적인 요인이지만, 실제 재건축 추진까지는 많은 변수가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 전세가율은 안정적인 수준을 유지하고 있어 전세 시장 리스크는 제한적입니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부에 따라 가치 변화가 예상되는 보합세 전망입니다.
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