매물 유형: 아파트
분석 번호: 2885
종합 리스크 점수: 43점
대상 매물은 부산 사상구 엄궁동에 위치한 쌍용스윗닷홈 아파트로, 준공 21년차의 중형 단지입니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세에 있고 매매수급동향도 공급 우세를 나타내고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,232만 원에서 3억 1,185만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높게 책정된 가격으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 각 사례별로 2026년 1월부터 6월까지의 거래가 반영되었으며, 전용면적 기준 평당가는 982만 원/평에서 1,213만 원/평 사이로 나타났습니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다.
대상 단지는 607세대의 중규모 아파트로, 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 인근에 다온공원, CU 편의점 등 편의시설이 있으나, 대형 쇼핑 시설이나 의료 시설 접근성은 다소 떨어집니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 시장 지표가 하락 및 공급 우세를 나타내고 있어 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
부산 사상구의 매매가격지수 하락 및 미분양 증가 추세는 단기적인 시장 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 인근 '더샵 리오몬트'와 같은 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 기존 아파트의 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 다만, 사상재생사업지구 관리기본계획 변경 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 그 효과가 대상 매물에 직접적으로 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
보류