매물 유형: 아파트
분석 번호: 2883
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 부산 사상구 엄궁동 롯데캐슬 아파트로, 준공 16년차의 대단지 아파트입니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승 또는 보합세를 보이며 수급동향도 양호한 편입니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 규모와 주차 환경은 우수합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,399만 원에서 4억 733만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 가까운 수준으로, 시장의 기대치 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 거래로 3억 4,400만 원(평당 1,125만 원)에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 4,399만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 4층 거래로 3억 6,000만 원(평당 1,173만 원)에 거래되었고, 시점 보정 후 3억 5,866만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 22층 거래로 4억 1,000만 원(평당 1,332만 원)에 거래되었으며, 시점 보정 후 4억 733만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 19층 거래로 3억 9,500만 원(평당 1,283만 원)에 거래되었고, 시점 보정 후 3억 9,242만 원으로 대입되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 1,852세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 다온공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 롯데캐슬초록어린이집 등 교육 시설도 가까이 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 다소 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승에는 제한이 있을 수 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재와 함께 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있습니다. 따라서 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링 또한 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다. 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기에는 시기상조입니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승 또는 보합세를 보이며 임대차 시장은 비교적 견조합니다. 매매수급동향 지수 상승은 매수 심리 개선을 나타내지만, 지역 내 미분양 주택이 1,912세대로 높은 수준이며 '더샵 리오몬트' 등 1,305세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화가 예상됩니다. 이는 단기적으로 매매가 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 사상재생사업지구 관리기본계획 변경, 주례동 가로주택정비사업, 주례3 재개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 종합적으로 보합세 속에서 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 할 것입니다.
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