매물 유형: 아파트
분석 번호: 2882
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물인 엄궁럭키 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 사상재생사업지구 관리기본계획 변경, 주례3 재개발사업 등 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 가능성이 큽니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 지역 인구 감소 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 매물의 제시가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,800만 원에서 1억 5,642만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다.
비교사례 #1은 엄궁럭키 동일 단지 3층, 82.6㎡ 면적으로 2026년 5월 1억 4,800만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 592만 원/평이며, 대상 매물과 동일 단지 및 유사 층 구간으로 유사도 100점입니다. 보정 완료된 총액은 1억 4,800만 원입니다. 비교사례 #2는 엄궁럭키 동일 단지 14층, 83.94㎡ 면적으로 2026년 1월 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 626만 원/평이며, 층 구간 차이로 인해 유사도 90점 감점 요인이 존재합니다. 보정 완료된 총액은 1억 5,642만 원입니다.
엄궁럭키 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자 가치를 지닙니다. 학진초등학교가 155m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 인근에 공원 및 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하고 세대당 주차대수가 낮은 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시가가 비준가격 스펙트럼 대비 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시 현황은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하나, 향후 재건축 추진 시 사업성 분석이 필요합니다.
부산 사상구의 매매가격지수 하락세와 인구 감소 추세는 단기적인 시장 전망에 부정적 요인입니다. 그러나 '더샵 리오몬트' 신규 공급과 사상재생사업지구, 주례3 재개발 등 인근 지역의 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 대상 매물은 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 높아, 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
매수