매물 유형: 아파트
분석 번호: 2881
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산 사상구 엄궁동에 위치한 엄궁대림 아파트로, 매매가격지수가 하락세에 있으며 매매수급동향도 공급 우세로 전환되는 시장 상황에 있습니다. 준공 27년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 있으나, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 현 시점에서는 면밀한 시장 분석과 현장 확인이 중요합니다.
제시가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,545만 원에서 2억 3,711만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시, 스펙트럼의 상단에 근접하거나 소폭 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.
#1 비교사례는 엄궁대림 아파트의 84.87㎡, 7층 매물로 2026년 3월 2억 3,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.996을 적용하여 대상지 대입 총액은 2억 3,711만 원으로 산출되었습니다. #2 비교사례는 엄궁대림 아파트의 84.87㎡, 21층 매물로 2026년 1월 2억 3,700만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.994를 적용하고 층구간 감점(-10점)을 반영하여 대상지 대입 총액은 2억 3,545만 원으로 산출되었습니다.
엄궁대림 아파트는 741세대의 중대형 단지로 기본적인 유동성을 확보하고 있습니다. 주변에 절골공원, GS더프레시 엄궁점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 대림어린이집 등 교육 시설도 인접해 있습니다. 그러나 지하철역과의 접근성이 떨어지는 점은 교통 경쟁력 측면에서 아쉬운 부분입니다. 현재 매매수급동향이 공급 우세로 전환되고 있어 단기적인 투자 가치보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 약 3년이 남아 재건축 가능성이 있습니다. 인근 '주례3 재개발사업' 등 주변 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 사업성은 조합 설립, 용적률, 사업성 분석 등 추가적인 검토가 필요합니다.
부산 사상구의 매매가격지수 하락세와 높은 미분양 물량, 그리고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있는 요인입니다. 하지만 '사상재생사업지구' 등 지역 개발 호재와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 등 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 보합세 또는 약보합세가 예상되나, 재건축 추진 여부에 따라 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.
보류