매물 유형: 아파트
분석 번호: 2878
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 부산 사상구 엄궁동에 위치한 무학다솜 아파트로, 준공 26년차의 중소형 단지입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높은 편입니다. 주변에 '더샵 리오몬트' 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,425만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 약 1,075만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 상황과 비교사례의 보정된 가치를 고려할 때, 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 단일 비교사례임을 감안하여 추가적인 시장 분석이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(무학다솜), 동일 면적(59.98㎡), 유사 층수(4층)의 2026년 2월 거래입니다. 해당 거래의 실거래가는 1억 5,500만 원이며, 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 1억 5,425만 원으로 보정되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하여 추가 보정이 필요 없었습니다. 이 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 단지는 중규모 아파트로, 세대당 주차대수 부족과 준공 26년차의 노후도가 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 확인되지 않으며, 주변에 '더샵 리오몬트' 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 경쟁 심화가 예상됩니다. 다만, 부산시의 전반적인 투자 유치 노력과 사상재생사업지구 등의 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
무학다솜 아파트는 준공 26년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남았습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 재건축 사업성을 정확히 판단하기 어렵습니다. 재건축 추진을 위해서는 용적률, 대지지분, 주민 동의율 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 하며, 현재로서는 재건축 가능성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 공급 우세로 나타나 시장의 매수 심리가 위축된 상황입니다. 인근 대규모 신규 아파트 공급과 엄궁동의 인구 감소 추세는 향후 시세 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 사상재생사업지구 등 지역 개발 호재는 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 보합 또는 약한 하락세가 예상되나, 장기적으로는 개발 호재의 진행 상황에 따라 변동성이 있을 것으로 보입니다.
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