매물 유형: 아파트
분석 번호: 2862
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 준공 37년차로 재건축 연한에 도달한 아파트이며, 모덕역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 '더샵 리오몬트' 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 사상재생사업지구 재생계획 및 덕포동 한일시멘트부지 지구단위계획 결정 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 건물 노후도와 미분양 증가 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 2,000만 원 ~ 최고 1억 6,537만 원)의 최저가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 저층 거래 사례와 일치하는 수준으로, 가격적인 메리트가 있다고 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 지역의 74.25㎡ 면적, 1층 매물로 2026년 5월 1억 2,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물과 유사도 100점으로 보정 후 대입 총액은 1억 2,000만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 지역의 71.57㎡ 면적, 3층 매물로 2026년 3월 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.996이 적용되었으며, 대상 매물과 유사도 100점으로 보정 후 대입 총액은 1억 6,537만 원입니다.
대상 매물은 모덕역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 다양한 개발 호재는 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 노후화된 건물 상태와 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
부원파크타운은 1989년 준공되어 현재 37년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 노후도와 주변 개발 호재를 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 속도는 주민 동의율, 사업성, 규제 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
단기적으로 부산 사상구 아파트 시장은 매매가격지수 하락 및 미분양 증가로 인해 조정 국면에 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 모덕역 역세권 입지, 재건축 연한 도달, 그리고 '사상재생사업지구', '덕포동 한일시멘트부지 지구단위계획' 등 주변의 대규모 개발 호재들이 맞물려 미래 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다. 특히 '더샵 리오몬트'와 같은 신규 아파트 공급은 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여하여 기존 단지의 가치에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
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