매물 유형: 아파트
분석 번호: 2861
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 덕포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 주례3 재개발 사업 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 최근 부산 사상구의 미분양 물량 증가와 인구 감소 추세는 시장의 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 2억 3,200만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 500만 원에서 2억 7,138만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다. #1 사례는 2026년 4월 7층 거래로 2억 500만 원의 대입 총액을 보이며, #2 사례는 2026년 3월 11층 거래로 2억 5,781만 원의 대입 총액을 나타냅니다. #3 사례는 2026년 3월 23층 거래로 2억 3,770만 원의 대입 총액을, #4 사례는 2026년 1월 11층 거래로 2억 7,138만 원의 대입 총액을 보입니다. 이들 사례는 모두 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 덕포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 덕포초등학교가 인접하여 학군 경쟁력도 양호합니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 236.61%p로 개발 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 부산 사상구 내 거래 활성도가 높은 덕포동에 위치하여 유동성도 확보된 편입니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 63.39%로 법정 상한 300% 대비 236.61%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 주례3 재개발 사업 등 지역 내 정비사업 활성화 분위기도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 리모델링 또한 검토 가능한 시점입니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 매매수급동향은 개선되고 있으나 여전히 매도자 우위 시장은 아닙니다. 인근에 '더샵 리오몬트'와 같은 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 그러나 대상 단지는 역세권 입지와 높은 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적으로는 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 특히 재건축 사업이 구체화될 경우 큰 폭의 가치 상승이 기대됩니다.
매수