매물 유형: 아파트
분석 번호: 2860
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 덕포청구 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도달까지 5년이 남았으며, 인근에 덕포역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 '더샵 리오몬트' 1,305세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 3,842만 원에서 2억 8,767만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(2억 6,397만 원)에 근접한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 거래를 기반으로 합니다. 각 사례는 전용면적, 층수, 거래 시점 등을 고려하여 보정되었으며, 대상 매물(101.85㎡)에 대입 시 2억 3,842만 원에서 2억 8,767만 원 사이의 가치 스펙트럼을 형성합니다. 예를 들어, #1 사례(2026.5월, 84.97㎡, 23층, 2억 2,500만 원)는 대상지에 대입 시 2억 6,969만 원으로 보정되며, #6 사례(2026.2월, 59.805㎡, 24층, 1억 4,000만 원)는 2억 3,842만 원으로 보정됩니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 면적 및 층수에 따라 다양한 가격대가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.
덕포청구 아파트는 덕포역과 사상역(부산2호선, 부산김해경전철)에 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 덕포역까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 단지 규모는 432세대로 중규모이며, 세대당 1.11대의 주차 공간은 양호한 편입니다. 인근에 부산도서관문화공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 1,305세대 규모의 '더샵 리오몬트' 신규 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
덕포청구 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있으므로 현재 재건축은 불가합니다. 향후 5년 뒤 재건축 가능성을 검토할 수 있으나, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 현재로서는 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다. 리모델링 또는 재건축 추진 시 단지 내 주민 동의율 및 사업성 분석이 필수적입니다.
부산 사상구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 임대차 시장은 비교적 견조합니다. 매매수급동향은 공급 우위를 나타내고 있으며, 지역 내 미분양 물량도 높은 수준입니다. '더샵 리오몬트'와 같은 대규모 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 사상재생사업지구, 주례동 가로주택정비사업 등 지역 내 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 주시하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류