부산광역시 수영구 남천동로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2859

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

본 매물은 부산 수영구 남천동의 코오롱하늘채골든비치 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 남천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 사업은 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 재건축 연한까지 13년 남았으며, 인근 지역에 다양한 재개발/재건축 사업이 활발히 추진 중으로 긍정적인 규제 전망을 예상할 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 6점 — 사진상 건물 외관 상태는 준공 17년차 아파트임을 감안할 때 비교적 양호해 보입니다. 심각한 균열이나 누수 흔적은 확인되지 않습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 21.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 19건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 남천역 부산2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 12.4% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 17년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 14억 9,059만 원에서 15억 969만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 고평가되어 있을 가능성이 있으며, 특정 프리미엄(예: 조망, 내부 인테리어 등)이 반영되었을 수 있습니다. 현장 확인을 통해 해당 프리미엄 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 2건은 모두 대상지와 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 동일 면적의 13층 매물로, 보정 후 대입 총액은 14억 9,059만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 동일 면적의 10층 매물로, 보정 후 대입 총액은 15억 969만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있어 신뢰도가 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 남천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 남천동은 수영구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로 환금성이 좋습니다. 대단지 아파트로서 관리의 효율성과 커뮤니티 시설 이용의 장점이 있습니다. 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 사업은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있는 투자 가치를 지닙니다.

준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 아직 구체적인 추진 움직임은 없으나 향후 단지 노후화에 따라 검토될 수 있습니다.

부산 수영구의 매매 및 전월세 가격지수가 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 긍정적이어서 단기적인 시장 전망은 양호합니다. 남천동의 높은 거래 활성도와 역세권 입지는 꾸준한 수요를 뒷받침할 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성과 제시가가 인근 시세 대비 높은 점은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 장기적으로는 인근 개발 호재와 지역 가치 상승에 힘입어 완만한 성장세를 보일 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 정확한 층수와 동호수 배치, 그리고 해당 층에서 누릴 수 있는 조망권(바다뷰 등) 여부를 현장 방문을 통해 반드시 확인하십시오.
매매가 18억 3,000만 원이 인근 시세 대비 높은 이유(내부 인테리어, 특정 조망 프리미엄 등)에 대한 구체적인 근거를 매도인에게 확인하고, 그 가치가 타당한지 검토하십시오.
단지 내 관리비 내역(특히 공용 관리비)을 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 점검하십시오.
주차장의 실제 이용 편의성(세대당 1.94대이나 특정 시간대 혼잡도 등)을 확인하고, 매물 인근 주차 공간 확보 여부를 확인하십시오.
최근 6개월간 동일 단지 내 '0만 원/평'으로 기록된 평당가 추이 데이터의 정확성을 확인하고, 해당 거래가 특수 거래(증여, 가족 간 거래 등)는 아닌지 확인하십시오.
인근에 예정된 드파인광안, 광안센텀 비스타동원 등 신규 아파트 공급이 향후 해당 단지의 매매가 및 전월세가에 미칠 영향을 면밀히 분석하십시오.

최종 판정

보류