매물 유형: 아파트
분석 번호: 2857
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 부산 수영구 남천동에 위치한 남천동원로얄듀크 아파트로, 준공 26년차임에도 불구하고 인근의 활발한 재개발/재건축 사업과 역세권 입지로 인해 높은 잠재력을 보유하고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이며, 남천역 도보 6분 거리의 역세권 입지는 교통 편의성을 높여줍니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,489만 원에서 5억 2,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 1층, 84.92㎡ 면적으로 2026년 2월 5억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,489만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 13층, 84.92㎡ 면적으로 2026년 5월 5억 2,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 2,499만 원입니다. 비교사례 #3은 동일 단지 18층, 84.92㎡ 면적으로 2026년 2월 5억 2,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 2,489만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 매물은 남천역 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 남천동은 수영구 내에서 거래 활성도가 높은 지역입니다. 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 투자 가치가 있습니다. 주변에 쉼마루소공원 등 녹지 공간과 GS25, 남천더샵어린이집 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 인근 남천2 재건축, 광안2 재개발 등 다수의 정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 지역 내 재건축 분위기가 긍정적으로 형성될 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 산출은 어렵지만, 주변 개발 호재와 연계하여 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
부산 수영구의 매매 및 전세 가격지수는 상승 추세이며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 남천동은 수영구 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 지속적인 수요가 예상됩니다. 다만, 드파인광안, 광안센텀 비스타동원 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수