매물 유형: 아파트
분석 번호: 2856
종합 리스크 점수: 78점
대상 아파트는 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 남천역 역세권 입지와 인근 활발한 재개발/재건축 사업은 긍정적인 요인입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 건물 노후도 및 주차 부족 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,136만 원에서 6억 540만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 다소 높게 책정되었거나, 매물 고유의 장점(예: 층, 향, 내부 상태 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
비교사례 8건 모두 동일 단지(뉴비치) 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래의 경우 1.008, 2026년 2월 거래는 1.000, 2026년 3월 거래는 1.000이 적용되었습니다. 이는 최근 거래 시점의 시장 변동률이 미미하게 반영되었음을 의미합니다. 모든 사례가 제2종일반주거지역에 위치하며, 대상지와의 거리도 0m로 동일하여 입지적 특성 차이가 없습니다.
대상 아파트는 남천역 역세권(도보 7분)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 990세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있으며, 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 미래 개발 가치가 높습니다. 인근 남천1동의 인구가 꾸준히 증가하고 있는 점도 긍정적인 투자 요인입니다.
준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 인근 지역에서 '남천2(제3지구.삼익비치) 재건축사업', '광안2 재개발', '민락동 MBC 부지 개발사업' 등 활발한 개발 사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축 추진에 탄력을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력은 더욱 커질 것입니다.
부산 수영구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 역세권 입지라는 강력한 호재를 가지고 있습니다. 인근의 다양한 개발 사업 고시와 신규 공급 예정 물량은 시장에 긍정적 또는 경쟁적 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로 재건축 사업이 성공적으로 추진될 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 일시적인 시장 변동성도 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권이므로, 매수 시 가격 협상 및 재건축 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
조건부 매수