매물 유형: 아파트
분석 번호: 2855
종합 리스크 점수: 80점
본 매물은 부산 수영구 남천동에 위치한 준신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세, 높은 거래 활성도 등 긍정적인 시장 지표를 보입니다. 특히 남천동은 지역 내 거래량 1위로 환금성이 우수하며, 역세권 입지로 교통 접근성이 뛰어납니다. 다만, 인근에 드파인광안, 광안센텀 비스타동원 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 8,521만 원에서 10억 3,841만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 최근 1~5개월 내 동일 단지 유사 평형의 실거래가와 비교했을 때, 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다. 특히, 2026년 5월 동일 단지 3층 84.94㎡ 매물이 8억 9,000만 원에 거래된 사례(#1)와 유사한 수준으로, 합리적인 가격대라고 볼 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.94㎡ 또는 84.983㎡)의 매매 실거래가이며, 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례가 대상 매물과 동일한 남천동, 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하여 유사도 점수는 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.006으로 미미한 변동을 보였으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 비교사례의 직접적인 가치 반영도가 높습니다. 특히, 층수에 따라 평당가 편차가 나타나는데, 이는 층별 조망권이나 일조권 등의 차이에서 기인할 수 있으며, 현장 확인을 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다.
남천금호어울림더비치는 남천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 남천동은 수영구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로 환금성이 좋습니다. 준공 7년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력도 양호합니다. 인근에 다양한 개발 호재(재건축, 재개발, 도로 개설 등)가 진행 중이어서 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다.
본 단지는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년이므로, 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 현재로서는 재건축에 비해 사업성이 낮을 수 있습니다.
부산 수영구는 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 인구 유입이 꾸준한 지역으로, 전반적인 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 남천동은 지역 내 핵심 주거지로 높은 선호도를 보입니다. 인근 재건축/재개발 사업 및 신규 공급은 지역 가치를 더욱 높일 잠재력이 있으나, 단기적으로는 공급 물량 증가로 인한 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 우수한 입지와 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.
매수