매물 유형: 아파트
분석 번호: 2854
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 31년차 단지로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업은 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 단지 내 주차 대수 부족과 같은 일부 하드웨어적 단점은 존재하며, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시가 4억 7,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 4억 3,689만 원에서 4억 5,979만 원 사이의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 18층이라는 고층의 장점이나 잠재적 재건축 가치가 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 비교사례 대비 높은 가격이므로 가격 협상 여지를 탐색하는 것이 중요합니다.
비교사례 #1은 광안동 광원 아파트 9층, 130.905㎡ 매매로 2026년 3월 4억 6,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 5,979만 원으로 보정됩니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #2는 광안동 광원 아파트 13층, 130.905㎡ 매매로 2026년 2월 4억 3,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 3,689만 원으로 보정됩니다. 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 대상 매물이 18층인 점을 고려할 때 층 프리미엄이 추가될 수 있습니다.
대상 아파트는 31년차 준공 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높습니다. 광안역까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 주변 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
광원 아파트는 1995년에 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 153.83%로 법정 상한 250% 대비 96.17%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에서 '남천2(제3지구.삼익비치) 재건축' 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다.
부산 수영구 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 활발한 재개발/재건축 사업으로 인해 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 개발 기대감이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 증가와 광안제1동의 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 진행 상황이 중요한 변수가 될 것입니다.
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