매물 유형: 아파트
분석 번호: 2853
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중이며 신규 도로 개설 등의 개발 호재가 풍부하여 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 상승세로 수요가 꾸준함을 나타냅니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 455만 원에서 7억 5,021만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가 7억 5,000만 원 수준임을 고려할 때, 대상 매물의 층수나 내부 상태, 또는 시장의 기대감이 반영된 가격으로 보입니다. 특히, 인근 개발 호재와 신축 아파트라는 강점이 가격에 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지인 '광안에일린의뜰'의 전용면적 84.8398㎡ 거래 사례로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 19층이 7억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 5,021만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 7층이 6억 9,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 6억 9,464만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 9층이 6억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 6억 455만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 근거가 됩니다.
광안에일린의뜰은 준공 4년차의 신축 아파트로, 광안역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 동아중학교 등 학교 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이며, 민락동 MBC 부지 개발 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 제시가가 시장 평균 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2022년에 준공되어 건물 나이가 4년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 26년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 고려할 단계가 아닙니다.
부산 수영구는 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 대상 단지가 위치한 광안동 일대는 재개발, 재건축, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 집중되어 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, '드파인광안', '광안센텀 비스타동원' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가가 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 현재 제시가는 시장 평균 대비 높은 수준이나, 개발 호재와 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 장기적으로는 지역 가치 상승과 함께 동반 상승할 가능성이 있습니다.
보류