매물 유형: 아파트
분석 번호: 2850
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 광안역 초역세권에 위치하며, 인근 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있으며, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 2,986만 원 ~ 최고 7억 1,798만 원, 중앙값 7억 970만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상위권을 넘어선 가격으로, 시장 평균 대비 높은 가격에 해당합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 전용면적(111.862㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 2월 10층 거래로 6억 3,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 2,986만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 19층 거래로 7억 1,800만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 대입 총액은 7억 1,798만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 26층 거래로 7억 1,000만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 대입 총액은 7억 970만 원입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 광안역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용하며, 역세권 프리미엄 8%가 추정됩니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 가격이 비교사례 대비 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요합니다.
준공 20년으로 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 당장 재건축을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 주변 지역에서 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링 가능성이 존재할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 개발 잠재력을 구체적으로 평가하기는 어렵습니다.
부산 수영구는 매매 및 전세가격지수가 상승하고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉 및 가격 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 광안역 역세권 입지는 강점이나, 제시된 매매가가 시장 가치 스펙트럼을 상회하는 만큼 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 지역의 개발 호재와 역세권 입지를 바탕으로 한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류