매물 유형: 아파트
분석 번호: 2849
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물인 테넌바움294는 준공 3년차의 신축 아파트로, 해변 인근에 위치하여 주거 쾌적성이 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 존재합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 3,995만 원에서 11억 994만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치하고 있습니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사 사례들을 고려할 때 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 내 6층의 최근 거래가 9억 4,000만 원임을 감안할 때, 대상 매물의 7층 제시가는 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 6층, 9억 4,000만 원)는 대상 매물과 시점, 면적, 층수가 매우 유사하여 9억 3,995만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례들(9번~15번)은 대상 매물 7층과 인접한 층(2~5층, 20층)으로, 층에 따른 가격 편차를 보여주고 있습니다. 전반적으로 제시가 9억 5,000만 원은 유사 사례들의 보정 후 대입 총액 범위 내에 위치하고 있습니다.
테넌바움294는 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높으며, 광안리 해변 인근이라는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 민락공원 등 녹지 공간과 GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지므로 교통 편의성은 현장 확인이 필요합니다. 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 사업은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 3년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 27년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 고려 대상이 아닐 것으로 보입니다.
부산 수영구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 민락동 MBC 부지 개발사업 등 인근 개발 호재가 많아 미래 성장 잠재력이 높습니다. 용적률 갭이 202.6%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 단기적인 가격 조정 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 해변 입지와 신축 단지라는 강점을 바탕으로 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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