매물 유형: 아파트
분석 번호: 2844
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 부산 수영구의 활발한 재개발 및 재건축 사업과 다수의 개발 호재로 인해 긍정적인 규제 전망을 가집니다. 매매가격은 비교사례 분석 결과 적정 범위 내에 있으나, 인근 신규 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시가 4억 8,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 2,999만 원에서 5억 657만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 7,658만 원과 유사한 수준입니다. 특히, 2026년 6월 동일 단지 8층의 실거래가 4억 8,000만 원과 일치하는 점을 고려할 때, 현재 시장 가격을 적절히 반영한 것으로 판단됩니다. 이는 비교사례 스펙트럼 내에서 중간 정도의 가격대에 해당합니다.
#1 사례는 대상지와 동일 단지, 동일 시점(2026년 6월)에 거래된 8층 매물로, 전용면적 기준 평당가 2,309만 원/평, 보정 후 대입 총액 4억 7,658만 원으로 가장 유사도가 높습니다. #2 사례는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 11층 매물로, 보정 후 대입 총액 4억 5,043만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월에 거래된 동일 단지 17층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액 4억 2,999만 원입니다. #4 사례는 2026년 4월에 거래된 동일 단지 21층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액 5억 657만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 광안리 해변과 인접한 입지로 주거 쾌적성이 높고, 센텀시티역 및 민락역이 도보 15분 이내에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 수영구 내 활발한 재개발/재건축 사업 및 민락동 MBC 부지 개발 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 투자 가치도 긍정적입니다.
준공 12년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 향후 추진 가능성은 있으나, 현재 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
부산 수영구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장이 전반적으로 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 민락동 MBC 부지 개발사업 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 해변 인접 입지와 개발 호재로 인한 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다.
매수