부산광역시 연제구 고분로98번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2836

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

연산센트럴파크 아파트는 34년 된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 소식은 긍정적인 요소이나, 높은 용적률은 재건축 추진 시 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 전반적인 시장 지수는 보합 또는 상승 추세이나 거래량은 감소하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 건물 나이가 34년으로 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역에 재개발/재건축 사업이 활발히 진행 중이어서 향후 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축 시 추가 분담금 리스크가 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 34년 된 아파트임을 감안할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 현장 확인을 통해 외벽, 공용부 등의 실제 상태를 점검하는 것이 중요합니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 부전역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,759만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 90점의 비교사례는 연산센트럴파크 동일 단지 내 7층, 84.69㎡ 매물로 2026년 1월 1억 6,900만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 655만 원/평입니다. 대상 매물(5층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 0.992가 적용되어 최종 대입 총액은 1억 6,759만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

연산센트럴파크는 34년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 연산동은 연제구 내 거래 활성도 1위 지역으로 입지적 장점이 있으며, 연일초등학교가 인접해 학군 경쟁력도 양호합니다. 다만, 현재 매매가가 비교사례 대비 다소 높게 책정되어 단기 투자 수익보다는 장기적인 개발 호재를 염두에 두어야 합니다.

대상 단지는 1992년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 그러나 현재 용적률이 법정 상한(250%)을 13.05%p 초과하는 263.05%로, 재건축 추진 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 추가 분담금 발생 가능성이 높습니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 활성화는 긍정적인 신호이나, 본 단지의 구체적인 재건축 추진 계획 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

부산 연제구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있습니다. 이는 실수요 기반의 시장 흐름을 반영합니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 경쟁 심화 요인이 될 수 있지만, 연산동의 높은 거래 활성도와 재건축 연한 도달이라는 개발 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 리스크와 감소하는 거래량은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 등)를 직접 확인하여 리모델링 필요 여부 및 비용을 추산해야 합니다.
대상 매물이 위치한 동·호수의 정확한 배치와 일조량, 조망권(주변 건물 간섭 여부)을 현장에서 확인해야 합니다.
단지의 주차장 이용 현황(특히 저녁 시간대)을 확인하여 실제 주차 가능 여부 및 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
최근 1년간 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 난방비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 확인해야 합니다.
인근 소음원(도로, 상가 등) 및 층간 소음, 이웃과의 분쟁 이력 여부를 관리사무소 또는 주민을 통해 확인해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 규모와 진행 상황에 대해 조합 또는 관련 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다.

최종 판정

보류