매물 유형: 아파트
분석 번호: 2833
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 부산 연제구 연산동에 위치한 연산동현대홈타운 아파트로, 준공 21년차의 중형 단지입니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향은 상승 중입니다. 인근에 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이며, 신규 공급 예정 물량도 있어 시장 변화에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 가격 타당성 검토와 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,285만 원에서 3억 5,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사 조건의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 가격적인 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 5,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 17층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,408만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 3층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었고, 보정 후 대입 총액은 2억 3,285만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 16층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,783만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 연산동현대홈타운 아파트이며, 시점 보정 계수가 적용되었습니다.
대상 매물은 부산 연제구 연산동에 위치하며, 물만골역과 배산역이 도보 15분 이내 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 물만골체육공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 연산동이 시군구 내 거래 활성도 1위를 기록할 만큼 주거 선호도가 높은 지역입니다. 인근에 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이어서 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 투자 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.
연산동현대홈타운은 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵지만, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
부산 연제구는 매매가격지수가 보합세이나 전세 및 월세가격지수가 상승하고 매매수급동향도 상승하는 등 전반적으로 견조한 시장 흐름을 보입니다. 연산동은 지역 내 거래 활성도가 높은 법정동으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다. 인근의 다양한 재개발/재건축 사업 고시는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 주요 호재입니다. 그러나 거제역 양우내안애 아시아드, 시청역 해모로 센티아 등 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있어, 공급 물량 소화 여부가 향후 시세 변동의 중요한 변수가 될 것입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있으므로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 매물로 판단됩니다.
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