매물 유형: 아파트
분석 번호: 2830
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 주변 지역에 다수의 재개발/재건축 사업 및 공원 조성 계획 등 개발 호재가 풍부합니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크와 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 8,448만 원에서 6억 5,910만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 6억 3,422만 원보다 높은 수준입니다. 이는 최근 시장 상황과 단지의 재건축 연한 도래 가능성 등 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
#1 비교사례는 2026년 4월 연산동 동일 단지 4층 119.25㎡가 4억 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입하여 5억 9,028만 원으로 보정되었습니다. #2 비교사례는 2026년 3월 연산동 동일 단지 1층 141.51㎡가 4억 7,000만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 5억 8,448만 원으로 보정되었습니다. #3 비교사례는 2026년 2월 연산동 동일 단지 21층 141.51㎡가 5억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 6억 5,910만 원으로 보정되었습니다. #4 비교사례는 2026년 1월 연산동 동일 단지 7층 141.51㎡가 5억 1,000만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 6억 3,422만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
연산엘지 아파트는 2302세대의 대규모 단지로, 관리비 효율성 및 단지 내 편의시설 이용에 유리합니다. 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 거울바위문화생활쉼터 등 공원이 다수 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 연산동은 연제구 내에서 거래 활성도가 높은 지역으로 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 접근성이 명확하지 않아 역세권 프리미엄은 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남았습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 여유가 있다면 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 주변 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 활발한 정비사업 진행은 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 정밀안전진단 통과 여부와 주민 동의율 확보가 재건축 성공의 핵심 변수가 될 것입니다.
부산 연제구의 매매가격지수는 보합세이나 전세/월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 증가 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 주변에 거제역 양우내안애 아시아드, 시청역 해모로 센티아 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 압력이 있을 수 있으나, 연산동 일대의 지속적인 재개발/재건축 및 공원 조성 등 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 재건축 추진 여부에 따라 미래 성장 잠재력이 크게 달라질 수 있습니다.
보류