매물 유형: 아파트
분석 번호: 2822
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 21년차 아파트로, 인근 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업 고시가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세로, 임대수요는 견고한 편입니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성과 매매 거래량 하락 추세는 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,123만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 매수 시 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지 내 거래입니다. 해당 사례는 2026년 4월에 5억 2,300만 원에 거래된 126.149㎡(21층) 매물로, 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 0.997이 적용되어 5억 2,123만 원으로 보정되었습니다. 이 단일 사례를 통해 산출된 비준가격은 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
대상 아파트는 부산 교대역(동해선, 부산1호선)과 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 추정 프리미엄은 2%입니다. 인근에 온천천 시민공원 테니스장 등 공원 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 쾌적성이 양호합니다. 다만, 단지 규모가 298세대로 대단지는 아니며, 준공 21년차로 건물 노후도가 진행되고 있어 단지 자체의 경쟁력은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 재개발/재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승의 수혜를 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있으므로 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 세대수 및 사업성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
부산 연제구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세 가격지수 상승 추세를 보이며 임대 수요는 견고한 편입니다. 매매 거래량은 하락세이나, 매매수급동향은 상승세로 전환될 가능성을 내포하고 있습니다. 특히, 인근에 거제역 양우내안애 아시아드, 시청역 해모로 센티아 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 다수의 정비사업이 활발히 추진되고 있어 장기적으로는 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 현재 제시된 매매가는 비준가격 대비 다소 높은 수준이므로, 매수 시 신중한 가격 협상과 함께 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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