매물 유형: 아파트
분석 번호: 2820
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 정비사업 추진 가능성이 있습니다. 인근에 활발한 재개발/재건축 사업과 공원 재정비 사업 등 개발 호재가 다수 존재하여 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 보입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다. 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량이 하락 추세인 점은 유의할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,729만 원에서 3억 4,729만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 반영된 가격일 수 있으므로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 면적, 18층으로 대상 매물(19층)과 매우 유사하며, 유사도 100점을 기록했습니다. 2026년 1월 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 4,729만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 면적, 8층으로 대상 매물과 층구간에서 차이가 있어 층구간 감점(-10점)을 받아 유사도 90점입니다. 2026년 1월 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 4,729만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수 0.992가 적용되었습니다.
대상 아파트는 종합운동장역(부산3호선) 도보 8분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 거제여자중학교가 인접해 학군도 양호한 편이며, 아시아드상징가로, 부산광역시의료원 등 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 준공 25년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 투자 가치는 존재하나, 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 인근에 거제4 재건축사업, 연산14 재개발사업 등 활발한 정비사업이 진행 중이며, 종합운동장역1 준주거복합 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률을 확인하여 개발 이익 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
부산 연제구는 인구수가 증가하고 세대당 인구는 유지되는 추세로, 실거주 수요 유입이 꾸준한 지역입니다. 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행되고 있어 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 '정비사업 수주 각축전' 등 관련 뉴스에서 보듯이 정비사업에 대한 관심이 높아 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 544세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 아파트 거래량 하락 추세는 시장의 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
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