매물 유형: 아파트
분석 번호: 2816
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 부산3호선 종합운동장역 초역세권에 위치하며, 준공 15년차의 비교적 양호한 단지입니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행 중이며, 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
제시된 매매가 15억 4,000만원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 14억 7,510만원 ~ 최고 15억 8,543만원) 내에 위치하며, 중앙값인 15억 3,999만원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 평형(158.8408㎡) 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 22층 거래로 보정 후 대입 총액 15억 3,999만원, #2 사례는 2026년 4월 36층 거래로 보정 후 대입 총액 14억 7,510만원, #3 사례는 2026년 2월 22층 거래로 보정 후 대입 총액 15억 8,543만원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(준주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 아파트는 종합운동장역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 다수의 공원, 쇼핑, 의료시설이 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 거제제2동의 인구가 급증하고 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 연제구 내 활발한 재개발/재건축 사업 및 지구단위계획 변경은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
준공 15년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수 및 단지 규모를 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
부산 연제구 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 인근 지역의 활발한 개발 호재와 역세권 입지, 꾸준한 인구 유입은 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 제시합니다. 다만, 단기적으로는 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성이 존재하므로 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수