매물 유형: 아파트
분석 번호: 2814
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 6년차의 신축 아파트로, 단지 규모가 크고 주차 여건이 양호합니다. 시장 동향은 매매가격지수 하락세, 전세 및 월세가격지수 상승세로 혼조세를 보이며, 매매수급동향은 공급 우세입니다. 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,851만 원에서 1억 8,469만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물 중 최고가 수준에 해당하며, 시장 상황을 고려할 때 가격적 메리트는 보통 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트입니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 7층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 8,469만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 20층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 7,970만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 17층 매물로, 시점 및 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 6,851만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 시점 보정 및 층 보정이 반영되어 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 1515세대의 대단지 신축 아파트로, 단지 자체의 경쟁력은 높습니다. 주변에 화동공원 등 녹지 공간이 풍부하며, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 인근에 부산에코델타시티 등 대규모 개발 호재가 있으나, 동시에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 대한 불확실성이 존재합니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 초기 단계에 해당하여 현실적인 고려 대상은 아닙니다.
부산 강서구는 매매가격지수가 하락 추세에 있고, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 엄궁대교 건설, 부산진해 경제자유구역 개발계획 변경 등 지역 개발 호재들이 장기적으로는 지역 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 인구 유입이 지속되고 있는 점은 긍정적이나, 화전동 자체의 거래량이 적고 인근 읍면동의 인구 감소 추세는 주의 깊게 지켜봐야 합니다. 전세가율이 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있으나, 매매가 대비 전세가율이 70%에 육박할 경우 역전세 리스크에 대한 대비가 필요합니다.
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