부산광역시 금정구 부곡온천천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2777

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 부산 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책 기조와 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장의 관심이 높을 것으로 예상됩니다. 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 하락 추세로 관망세가 짙어져 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다. 역세권에 근접한 입지와 높은 용적률 갭은 장기적인 개발 잠재력을 시사합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 금정구는 재개발·재건축 속도전 선언 등 정비사업 활성화 정책을 추진하고 있으며, 구서4 재건축사업 정비계획 변경 고시 등 실제 개발 진행 사례가 있어 긍정적입니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 외관 상태 평가는 불가하나, 준공 9년차 아파트로 비교적 신축에 가까워 노후도는 낮은 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 16건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 장전역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 9년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,281만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대 심리 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 퀸즈더블유장전역 14층 65.473㎡ 매매 3억 6,400만 원입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 보정 없이 직접 비교가 가능합니다. 최종 보정 후 대입 총액은 3억 6,281만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 장전역(부산1호선)에서 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 부곡교 헬스공원 등 공원 시설이 있고, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책 기조는 장기적인 관점에서 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 세대당 낮은 주차대수는 단점이며, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.

준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재 재건축은 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 318.07%로 법정 상한(1300%) 대비 981.93%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다.

부산 금정구의 매매가격지수는 보합세이며, 거래량은 하락 추세입니다. 미분양 증가와 신규 공급 물량 예정은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 금정구의 재개발·재건축 지원 정책과 장전역 인근의 입지적 강점은 중장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 기반 추정 가치보다 다소 높은 수준이므로, 매수 시 신중한 접근과 가격 협상이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수 배치 및 조망권, 일조량 현장 확인이 필요합니다.
세대당 주차대수가 0.42대로 매우 부족하므로, 실제 주차 가능 여부 및 불편 정도를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
인근 소음 발생 여부(특히 도로변, 상가 인접 등)를 주간 및 야간에 걸쳐 확인하는 것이 좋습니다.
단지 내 커뮤니티 시설의 실제 운영 현황 및 이용률을 확인하여 거주 만족도를 예측해야 합니다.
건물 내부(벽지, 바닥, 천장)에 곰팡이, 오염, 누수 흔적 등 하자가 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류