부산광역시 금정구 중앙대로1667번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2775

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 매물은 부산대역 역세권에 위치한 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책 또한 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 시장에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 재건축 연한 도달 및 금정구의 재개발·재건축 속도전 선언 등 긍정적 규제 전망이 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 31년 경과된 건물로 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 13건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 부산대역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,377만 원에서 2억 3,850만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 유사도 100점 사례의 보정 후 대입가치 2억 3,850만 원과 비교할 때 약 1,850만 원 낮은 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지, 동일 면적, 13층으로 유사도 100점이며, 2026년 6월 2억 3,850만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 시점 및 조건이 거의 동일하여 가장 신뢰할 수 있는 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 면적, 3층으로 유사도 90점이며, 2026년 1월 2억 3,500만 원에 거래되었습니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 시점 보정을 통해 2억 3,377만 원으로 환산되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 부산대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 31년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책과 맞물려 재건축 추진 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 법정 상한(300%)을 초과하는 379.95%로 용적률 갭이 -79.95%p인 점은 재건축 사업성 분석 시 추가적인 고려가 필요합니다. 하지만 부산대역 역세권 입지와 552세대의 단지 규모는 재건축 사업 추진에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

단기적으로는 금정구의 아파트 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 시장에 다소 불확실성이 존재합니다. 그러나 부산대역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 재건축 연한 도달에 따른 개발 잠재력, 그리고 금정구의 재개발·재건축 지원 정책은 중장기적으로 긍정적인 성장 전망을 기대하게 합니다. 특히, 제시가가 시장 가치 스펙트럼 대비 낮게 형성되어 있어 가격적 매력이 충분합니다.

현장 체크리스트

실내외 건물 노후도 및 유지보수 상태 (외벽 균열, 누수 흔적, 곰팡이 등)를 현장 확인해야 합니다.
동일 단지 내 층별 조망권 및 일조량 차이를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
주차장 시설 및 실제 주차 가능 여부, 주차 불편 사항이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
관리비 내역 (장기수선충당금, 공동 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
재건축 추진 현황 및 진행 상황, 조합 설립 여부 등을 관련 정보를 통해 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(e편한세상 금정 메종카운티, 더샵 금정위버시티)의 분양가 및 입주 시기를 고려하여 경쟁력을 평가해야 합니다.

최종 판정

매수