부산광역시 금정구 동부곡로27번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2772

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 아파트는 37년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부산 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책과 다수의 개발 호재는 긍정적인 요인입니다. 다만, 최근 6개월간 매매 거래량 감소 추세와 미분양 증가, 그리고 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 건물 노후도가 37년으로 재건축 연한에 도달했으며, 금정구의 재개발·재건축 속도전 선언 등 관련 개발 호재가 다수 존재하여 규제 전망은 긍정적입니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 37년 된 아파트로 외관 및 내부 시설의 노후화 가능성이 높습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 21.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 2건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 부산대역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 37년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,280만 원에서 1억 8,927만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 시장의 보정된 실거래가 대비 고평가되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 11층 매물로, 전용면적 기준 평당가 738만 원입니다. 대상 매물(5층)과의 층수 차이로 인해 감점 요인이 있습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 8,927만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 동일 단지 7층 매물로, 전용면적 기준 평당가 673만 원입니다. 역시 층수 차이로 감점 요인이 있으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,280만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 층수 차이로 인한 보정이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 부산대역 준역세권(도보 9분)에 위치하며, 부곡중학교가 인접해 학군 경쟁력이 양호합니다. 그러나 37년 된 노후 단지라는 점과 소규모 세대수는 단지 자체의 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 재건축 가능성이 투자 가치를 높이는 주요 요인이 될 수 있습니다.

준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 부산 금정구의 재개발·재건축 속도전 정책과 인근 지역의 재건축 사업 진행은 긍정적인 신호입니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 정확한 개발 이익 산출은 어렵지만, 재건축 추진 시 상당한 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

부산 금정구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세입니다. 이는 매매 시장의 불확실성 속에서도 임대 수요는 꾸준함을 의미합니다. 지역 내 미분양 증가와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 재건축 추진 시 장기적인 관점에서 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책과 금정산국립공원 지정 등의 호재는 지역의 전반적인 주거 환경 개선에 기여할 것입니다.

현장 체크리스트

실제 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 및 건물 기울기 이상 유무를 현장에서 반드시 확인하십시오.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 가능 대수와 세대당 주차 비율을 확인하고, 주차 불편 여부를 인근 주민에게 문의하십시오.
엘리베이터 설치 여부 및 관리 상태, 그리고 최근 점검 기록을 관리사무소에 문의하여 확인하십시오.
매물 주변의 소음원(도로, 상가 등) 유무와 5층의 실제 소음 수준을 낮과 밤 시간대에 직접 방문하여 확인하십시오.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검하십시오.
재건축 진행 상황 및 추진위원회 구성 여부, 그리고 관련 동의율 등 구체적인 진행 단계를 확인하십시오.
부산대역까지의 실제 도보 이동 시간과 경로의 안전성, 편의성을 직접 확인하십시오.

최종 판정

보류