부산광역시 금정구 서동로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2771

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

대상 매물은 50년 된 소규모 단지 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가 대비 보정 후 대입가치 스펙트럼은 합리적인 수준으로 판단되나, 주변 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다. 재건축 진행 여부 및 사업성, 그리고 단지 내 주차 환경 등 현장 확인이 필수적인 매물입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 건물 나이 50년으로 재건축 연한에 도달했으며, 지역 내 재개발/재건축 활성화 정책 및 다수의 정비사업 고시가 확인되어 개발 기대감이 높습니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 50년 된 건물임을 감안할 때 외관 및 내부 시설의 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 46.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 1건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 온천장역 부산1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 50년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 2,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 1억 8,831만 원 ~ 최고 1억 8,831만 원) 대비 높은 수준에 위치합니다. 이는 재건축 기대감 등이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 점수 기준 선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 내 2026년 1월 거래된 46.08㎡ 면적의 5층 매물입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지이며, 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.000, 용도 보정 계수 1.000, 도로 보정 계수 1.000, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 1억 8,831만 원으로 산출되었습니다. 비교사례가 부족하여 신뢰도는 C등급입니다.

심층 분석

대상 매물은 50년 된 소규모 단지로, 현재 가치보다는 재건축을 통한 미래 가치에 투자하는 성격이 강합니다. 온천장역 준역세권에 위치하여 교통 접근성은 양호하며, 인근 동현중학교가 있어 학군 접근성도 좋습니다. 하지만 소규모 단지라는 점과 주차 환경의 불확실성은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다.

건물 나이 50년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 부산 금정구는 재개발·재건축 속도전 선언 등 정비사업 활성화에 대한 의지가 강하며, 구서4 재건축사업 정비계획 변경 등 인근 지역에서도 재건축 움직임이 활발합니다. 이는 대상 매물의 개발 잠재력을 높이는 긍정적인 요인입니다.

단기적으로는 부산 금정구의 아파트 매매가격지수가 보합세를 보이고 아파트 거래량은 하락 추세에 있어 급격한 시세 상승은 어려울 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 지역 내 정비사업 활성화 정책으로 인한 개발 기대감이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 'e편한세상 금정 메종카운티', '더샵 금정위버시티' 등 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으며, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 주의 깊게 지켜봐야 합니다.

현장 체크리스트

건물 전체의 외벽 균열, 누수 흔적, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
세대 내부의 벽지 곰팡이, 오염, 바닥재 손상, 천장 누수 흔적 등 상세한 내부 상태를 점검해야 합니다.
소규모 단지의 특성상 주차 공간이 부족할 수 있으므로, 실제 주차 가능 대수 및 주차 환경을 현장에서 확인해야 합니다.
재건축 진행 여부 및 구체적인 사업 추진 계획, 그리고 예상되는 추가 분담금 등에 대한 정보를 관련 조합이나 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
단지 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있는지 점검해야 합니다.
인근 온천장역까지의 실제 도보 이동 시간 및 주변 교통 환경을 직접 확인하여 역세권 프리미엄 체감도를 평가해야 합니다.

최종 판정

보류