매물 유형: 아파트
분석 번호: 2770
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 41년 경과된 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부산 금정구는 재개발 및 재건축 사업에 대한 행정 지원을 강화하고 있어 향후 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성과 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화는 고려해야 할 리스크입니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,595만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 재건축 기대감이 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
유사도 80점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 반도맨션 10층, 전용면적 68.52㎡가 2026년 5월 2억 6,000만 원에 거래된 건입니다. 이 사례는 대상 매물과 면적(-10점) 및 층구간(-10점)에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다. 시점, 면적, 층수 보정을 거친 최종 대입 총액은 2억 8,595만 원입니다.
대상 매물은 부산1호선 온천장역에서 도보 7분 거리의 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 41년 경과된 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 금정구의 재개발·재건축 활성화 정책은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
반도맨션은 1985년 준공되어 41년이 경과, 재건축 연한(30년)을 넘어섰습니다. 금정구의 재개발·재건축 사업 지원 정책과 맞물려 재건축 가능성이 높게 평가됩니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 용적률 갭에 따른 사업성 확보 여부를 추가로 검토해야 합니다.
부산 금정구는 최근 매매가격지수가 보합세를 보이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 이는 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 시사합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 소규모 세대 유입으로 해석될 수 있습니다. 재건축 기대감과 역세권 입지는 긍정적인 요소이나, 인근 대규모 신규 공급 물량과 지역 미분양 증가 추세는 향후 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 사업 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
보류